Люди, которые покупают квартиры в новостройке, не всегда понимают, почему их стоимость постоянно увеличивается. Внешние факторы, влияющие на итоговую цену, известны многим. Установление застройщиками начальной стоимости – более сложный процесс.
Чтобы выгодно купить квартиру в новостройке и не переплатить, нужно изучить некоторые нюансы заранее…
Характерные особенности рынка первичной недвижимости
Первичный рынок отличается гибкостью, поэтому люди легко отыщут квартиру с идеально подходящими параметрами. Если потратить на поиски немного больше времени, можно более выгодно инвестировать средства в первичную недвижимость.
Спрос на квартиры в новых домах не снижается еще и потому, что до сих пор действуют льготные ипотечные программы. Представители «Сбербанка» отметили, что за октябрь этого года оформили свыше 70 000 льготных кредитов на жилье.
Покупатели, вкладывающие свои накопления еще на этапе формирования котлована, экономят существенную сумму. Застройщики подготавливают для таких покупателей более выгодные условия, поскольку деньги соинвесторов можно использовать, и не отдавать с большим процентом.
Некоторые строительные компании предоставляют клиентам возможность покупки квартиры в рассрочку. Такая программа действует до момента, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию. В новостройке можно выбрать квартиру с уникальной планировкой, с большей площадью и на определенном этаже.
Перед тем как вкладывать средства на начальном этапе, нужно учесть и все возможные риски. Строительная компания может потратить на возведение дома больше времени. Чтобы не пользоваться услугами неблагонадежных застройщиков, следует заблаговременно провести проверку документов, изучить отзывы в сети и выполнить несколько дополнительных мероприятий.
Застройщик должен располагать следующим пакетом документов:
• учредительная документация;
• документы, подтверждающие законность использования земельного участка;
• лицензии;
• разрешения на проведение строительных работ;
• проекты с чертежами, эскизами;
• государственная экспертиза всех проектных документов.
Дополнительно нужно изучить и то, какие банки кредитуют застройщика.
Стоимость первичного объекта недвижимости определяет застройщик. В процессе определения цены учитываются не только проектные и строительные расходы, но и сопутствующие затраты. Стоимость квартир в новостройках более сильно зависит от разнообразных факторов, чем объекты на вторичном рынке.
Стоимость 1 кв. м. в новостройках в октябре этого года составила 142 700 рублей. Если сравнить с прошлым годом, то рост находится в пределах 4,7%. За месяц стоимость новостроек увеличилась на 2,2%, а вторичных объектов – на 1,4%.
Что влияет на стоимость первичной недвижимости?
При формировании стоимости квартир в новостройках учитываются определенные факторы:
• Локальные. В перечень локальных факторов включены такие как месторасположение, качество ремонта, площадь кухни.
• Глобальные. В этом случае рассматриваются макроэкономические факторы, в число которых входит доход населения в определенный период, уровень развития экономики, а также статус города и другие показатели.
Чтобы оценить новостройку в конкретном городе, нужно учесть такие факторы:
• численность граждан, проживающих в населенном пункте;
• насколько развита промышленность;
• степень обеспеченности социальной инфраструктуры;
• валовый региональный продукт.
Дополнительное влияние на стоимость квартиры в новостройке оказывает площадь жилья, тип многоэтажного дома, используемые застройщиками технологии строительства и материалы, многое другое.
Владимир Кошелев, являющийся председателем совета директоров корпорации «Кошелев», отмечает, что в стоимость входит и налоговая часть. Если застройщик пользуется кредитными средствами, то и это в определенной степени повлияет на итоговую цену 1 кв. м.
Застройщики, рассчитывая итоговую стоимость новостройки, учитывают следующие статьи расходов:
• покупка земельного участка под новостройку – около 10%;
• проведение изыскательных работ и подготовка проекта – 1%;
• строительные и монтажные работы – около 50%;
• установка инженерных сетей – 21%;
• обустройство территории – 5%;
• услуги спецтехники – около 5%;
• содержание девелопера – 8%.
В некоторых случаях цифры могут немного измениться. К примеру, строительная компания «Брусника» потратила на благоустройство 6-7%.
Основную часть средств застройщики тратят на проведение строительных и монтажных работ, на установку коммуникаций. На это уходит около 70% бюджета. Если на строительство потребуется больше средств, то и стоимость 1 кв. м. существенно увеличится.
Что провоцирует увеличение стоимости квартиры в новостройке?
Обязательно нужно учитывать параметры формирования стоимости квартир в новостройках с точки зрения строительства:
• Технология строительства. Сюда входит не только методика строительства, но и то, какие именно материалы используются в процессе. Самые дешевые квартиры в блочных или панельных домах. Строительство таких сооружений занимает немного времени. Но в такие дома легко проникает шум из улицы, поэтому нужно дополнительно тратить средства на звукоизоляцию. Возведение домов из кирпичей занимает больше времени (не менее нескольких лет). Кирпичные здания выделяются отличными звукоизоляционными и теплоизоляционными показателями. Некоторые застройщики отдают предпочтение монолитному строительству. Применение этой технологии позволяет сэкономить существенную сумму.
• Особенности инфраструктуры. Строительные компании могут делать дополнительную наценку, если дома имеют привлекательное расположение, рядом сосредоточена транспортная развязка. На цену влияет престижность выбранного для строительства района.
• Класс жилого объекта. Сейчас есть несколько категорий домов: эконом, бизнес, комфорт и премиум. От класса здания зависит не только цена, но и то, как именно будет благоустроен придомовой участок.
• Особенности отделки. В новостройке можно купить квартиру с черновой, чистовой, предчистовой отделкой или с отделкой «под ключ». Наиболее популярный вариант – предчистовая отделка. В этом случае клиент получает квартиру со всеми коммуникациями и проводкой, выровненными стенами, потолком и полом. Квартиры с чистовой отделкой полностью подготовлены к переезду. Отличительная особенность жилья с отделкой «под ключ» – выполнение отделки по предварительно подготовленному дизайнерскому проекту.
Среди факторов, которые могут повлиять на скорость строительства, выделяют повышение налогов, подорожание строительных материалов, а также появление других строительных компаний.
Как покупателю сократить расходы?
Один из способов, позволяющих купить квартиру в новостройке по более выгодной цене, – вложение средств на этапе котлована. Если воспользоваться этим вариантом, экономия может составить до 30%.
В некоторых новостройках квартиры полностью распродают до того, как дом будет введен в эксплуатацию. Чтобы купить жилье в этом случае, нужно отыскать предложение по переуступке прав собственности. Подобные предложения поступают от инвесторов, которые на этапе котлована выкупают часть квартир. Инвесторы продают квартиры по более высокой цене, но и в этом случае покупатель сможет сэкономить.
Выбирая квартиру, нужно учитывать и дополнительные нюансы. Стоимость квартир, расположенных на нижних этажах, более низкая. Экономия может достигать 15-20%. В определенной степени на стоимость квартир влияет фактор сезонности. Зимой покупательская активность снижается. В этот период можно приобрести жилье со скидкой.
Стоимость 1 кв. м. в малогабаритной квартире либо студии немного выше. Чтобы сэкономить, нужно рассматривать квартиры с двумя или тремя комнатами.
Существуют и многие другие способы сокращения расходов. К примеру, представители строительной компании «Брусника» рекомендуют обратить внимание на траншевую ипотеку. Если воспользоваться этой ипотечной программой, можно немало сэкономить. Для этого нужно вносить платежи в процессе строительства.
«Если клиент оформляет траншевую ипотеку, первую часть банк выдает в процессе оформления ДДУ. Этой небольшой части будет достаточно, чтобы оплатить проценты и погасить часть «тела» кредита. Если ответственно подойти к этому процессу, можно сэкономить существенную сумму. Это дает возможность клиентам выплачивать кредит, арендовать жилье и сохранять привычный уклад жизни. Внедрение траншевой ипотечной программы стало причиной появление еще одной категории покупателей. Сюда попали те люди, которые ранее не могли оплачивать аренду квартиры и ежемесячно платить кредит», – рассказали представители компании.
В качестве первого взноса можно использовать и квартиру. Так, строительная компания выкупает жилье (с долгами либо с обременениями) в короткие сроки. Полученная сумма может быть использована для внесения первоначального взноса. При этом клиент может эксплуатировать проданную квартиру до момента, пока новостройка не будет сдана в эксплуатацию.
Человек, который продает свою квартиру застройщику, может оставить часть полученных от продажи средств, например, на покупку мебели либо на приобретение отделочных материалов.
Нужно поинтересоваться, проводит ли застройщик акции. Распространенные варианты – это «Черная пятница» или «Зеленый день» в Сбербанке. Перед тем как воспользоваться подобными предложениями, следует изучить детали, проконсультироваться. Это позволит выгодно вложить средства в покупку квартиры в новостройке. Некоторые строительные компании предлагают и другие способы, позволяющие купить квартиру по более выгодной цене.
Представители строительной компании «Брусника» отметили, что увеличение первоначального взноса до 20 процентов многих людей заставило отказаться от покупки жилья в новостройке. Некоторые люди решились на покупку квартиры, которая отличается меньшей площадью. Были использованы и многие другие подходы.
Черная пятница – это довольно популярное сезонное событие. Ведь в этот период можно купить объект недвижимости с существенной скидкой (до 1 000 000 рублей). Период, в течение которого застройщик проводит распродажу, составляет от 2 до 4 недель. Этого времени вполне достаточно, чтобы потенциальные клиенты смогли оценить собственные финансовые возможности. За столь продолжительный срок можно выбрать квартиру, обладающую лучшими характеристиками, по относительно невысокой цене.