Перед тем как выселить арендатора из жилья, следует изучить порядок действий при наличии договора и без него…
Чтобы исключить сложности либо проблемы в процессе покупки квартиры, стоит грамотно составлять договор купли-продажи, прописывать сроки освобождения жилья. В публикации представлена информация о том, как законно выселить квартирантов, можно ли это сделать без суда и много других полезных данных.
Основания для выселения арендаторов
Если арендодатель ответственно подошел к процессу, все основания для выселения будут прописаны в договоре. Но большинство владельцев используют типовой договор, в котором часть важных пунктов попросту отсутствует. В аналогичных ситуациях можно воспользоваться следующими рекомендациями:
• арендатор своевременно не оплачивает коммунальные услуги, хотя квитанции получает;
• нанимать активно нарушает права людей, которые проживают по соседству;
• арендатор испортил имущество (если сделали дети нанимателя, это также будет основанием для выселения);
• выселить можно и в случае, если арендатор своевременно не вносит оплату (в типовых договорах просрочкой является невнесение оплаты в течение 2-3 месяцев);
• наниматель использует квартиру, например, для ведения бизнеса (открывая салон красоты или частную обувную мастерскую, арендатор может быть выселен);
• нарушение целостности техники либо мебели.
В 17 статье ЖК РФ прописаны все возможные варианты эксплуатации арендованной квартиры. То, что в этот перечень не входит, является нарушением.
Как на законных основаниях выселить нанимателя из квартиры?
Здесь может быть несколько вариантов. Все зависит от того, есть ли в наличии договор аренды, прописаны ли все условия.
Договор аренды отсутствует
На российском рынке большинство квартир сдают без договора. Основная причина заключается в том, что арендодатели не верят в «силу» договора.
Если соглашение отсутствует, следует проводить выселение правильно. Когда же арендодатель нарушит права нанимателя, его могут ожидать более серьезные последствия.
Как только возникнут основания для выселения, стоит поговорить с арендатором. Мирные переговоры помогут быстро все уладить, а также избежать существенных судебных издержек.
Если же мирные переговоры не принесли результата, можно обратиться за помощью в полицию. Перед тем как это сделать, стоит подготовить претензию о выселении. Составляют данный документ в произвольной форме. В претензии должны быть прописаны основания для выселения (порча техники или мебели, жалобы соседей или несвоевременная оплата). Претензия должна содержать информацию о том, в течение какого срока арендатор должен освободить жилье.
Некоторые арендаторы отказываются ставить подпись в данном документе. Чтобы это зафиксировать, следует вручать претензию при свидетелях (нередко привлекают соседей). После того как арендатор отказался принимать документ, стоит подготовить акт и все зафиксировать. В нем должны поставить подписи свидетели.
Если в срок, указанный в претензии, квартира не была освобождена, можно привлекать участкового. Важно понимать, что он выселять никого не будет. Но именно участковый может подготовить протокол, в котором будет зафиксирован факт незаконного проживания. Данный протокол потребуется, если придется выселять арендаторов через суд.
Несомненно, суд – это реальная возможность выселения нанимателей. Но нужно приложить максимум усилий, чтобы решить все мирно.
Выселение нанимателя при наличии договора на аренду
Большинство арендодателей используют типовые договора, в которых не прописаны основания, а также условия для выселения. Ранее было отмечено, как законно выселить нанимателей до того, как закончится срок действия договора. Именно поэтому в соглашении нужно прописывать пункты, касающиеся ответственности обеих сторон. Дополнительно нужно приложить и опись имущества.
Даже при наличии договора изначально нужно просто поговорить. В разговоре требуется отметить, какие именно основания для выселения есть. Многие не понимают, насколько эффективными могут быть переговоры. Но часть арендаторов и арендодателей именно так решают проблемы.
Если переговоры не принесли ожидаемого результата, можно переходить к подготовке письменного требования о намерении расторжения договора аренды. Обязательно нужно делать отсылку на второй пункт статьи 687 ГК РФ. Письменное требование следует лично вручать нанимателю.
Заблаговременно нужно подготовить и подтверждения, чтобы были нарушения. Можно сделать несколько снимков поврежденного имущества либо же приложить выписку из банковского счета, если арендная плата не была своевременно перечислена. Подтверждения могут потребоваться в случае, когда выселение арендаторов будет осуществляться через суд.
Если наниматель не хочет выполнять те условия, которые прописаны в договоре, быстро и законно выселить его нельзя. Ждать нужно будет на каждом этапе (подготовка претензии, привлечение участкового, суд).
Если выселение будет осуществляться через суд, нужно подготовиться к длительному разбирательству. Ведь в процессе могут возникать определенные сложности (болезнь судьи, отсутствие свидетелей, подготовка документов). Как только принятое решение вступит в законную силу, делом займутся судебные приставы.
Со стороны арендаторов не было никаких нарушений
Некоторым владельцам нужно прервать письменный договор аренды или нарушить имеющиеся устные договоренности. Если арендаторы исполняют все, что прописано в договоре, и ведут себя корректно, даже через суд их будет сложно выселить. Чтобы решить эту проблему, стоит просто поговорить с арендаторами.
Если договора аренды в наличии нет, проявлять грубость не следует. Ведь обстоятельства изменились у арендодателя, а не у нанимателя. В первый месяц аренды нанимателю нужно заплатить сумму, равную нескольким арендным платежам (оплата аренды за первый и последний месяц и комиссия риелтору). Ситуация усугубляется, когда квартиру снимает семейная пара с детьми. Ведь проблематично подготовить вновь такую же сумму, чтобы отыскать и арендовать новое жилье.
Юристы отмечают, что во время переговоров с нанимателями можно сделать интересное предложение. Например, можно вернуть внесенный ранее залог либо же помочь в поиске нового жилья. В противном случае арендатор может подать в суд.
Можно ли решить все без суда?
Эффективность досудебного урегулирования во многом зависит от того, насколько обе стороны готовы договариваться. Случается так, что наниматель имеет некоторые психологические либо психические проблемы, которые не были заметны при заселении. Сложности могут возникнуть и в случае, если одна из сторон не идет на встречу.
Чтобы минимизировать потери, стоит пойти на встречу. Это следует делать не только арендодателю, но и нанимателю. Если мирно договориться, не нужно будет нанимать адвоката, тратить время на походы в суд и собирать множество бумаг.
Как действовать не следует?
В социальных сетях есть множество групп, в которых активно дают советы нанимателям и арендодателям. Например, нанимателям советуют выставить вещи в подъезд либо попросту сменить замки. Но подобные действия являются незаконными. Арендодателю нужно действовать в рамках закона. Несомненно, на это может потребоваться довольно много времени. При этом у собственника квартиры не будет никаких проблем.
Не следует совершать подобные действия. При этом не имеет значения тот факт, есть ли в наличии договор либо же его нет. Если арендодатель это сделает, суд может расценить это как незаконное удержание чужого имущества.
Не следует задействовать и силу. Это может не только усилить конфликт, но и спровоцировать появление более серьезных последствий.
Как арендатору себя обезопасить?
Те люди, которые сдают одну или несколько квартир не первый год, рекомендуют ответственно подходить к подбору квартирантов. Они рекомендуют обращать внимание на внешний вид потенциального арендатора и его членов семьи. Обязательно нужно уточнить, где он работает, насколько долго. Важно понимать, что арендный бизнес – это прибыльная ниша. Чтобы получать прибыль на постоянной основе, следует ответственно подходить к оформлению документов (договор аренды, акт приема-передачи, иное). Все это в дальнейшем может потребоваться.
С особой тщательностью следует составлять договор аренды, чтобы исключить вероятность возникновения сложностей при его досрочном расторжении. В него нужно прописывать правила выселения, условия, при которых договор будет разорван досрочно. За невыполнение условий можно назначить штрафные санкции.
«Выселяя арендаторов, можно показать ему несколько пунктов из договора. Как правило, это позволяет мирно решить все проблемы», – отмечает профессиональный арендодатель.
Если отношения с арендатором оформлены официально, то это позволяет избежать множества сложностей. Для этого предлагается воспользоваться типовым договором либо составить соглашение с дополнительными пунктами. Официально сдавая жилье, следует оплачивать налог с полученной прибыли.
Стандартный налог составляет 13% относительно полученной прибыли. Оплачивать его следует ежемесячно. Если же оформить статус самозанятого лица, можно уменьшить налоговую ставку до 4%. Налог обязательно нужно оплачивать, чтобы не было в дальнейшем проблем с законом.
Что в итоге?
1. Договор аренды должен включать пункт, касающийся расторжения в случае конфликта, порчи имущества либо нарушения правил использования квартиры.
2. Если есть основания для расторжения договора, следует изначально провести переговоры и отыскать компромиссное решение. Использовать можно разнообразные подходы. Например, предполагается вернуть залог или помочь с поисками новой квартиры для аренды.
3. Если мирные переговоры не позволили достичь требуемого результата, следует подготовить претензию и правильно ее вручить нанимателю. Претензия составляется в произвольной форме. Вручать ее следует в присутствии свидетелей, например, соседей. Если арендатор откажется брать претензию, следует составить акт. Это может потребоваться в дальнейшем в ходе судебного разбирательства.
4. В суд следует обращаться лишь в крайнем случае. Арендодатели подают в тех случаях, если наниматели никак не отреагировали на претензию и не освободили жилье.
5. Выселение нужно правильно организовать. Следует исключить рукоприкладство, незаконную замену замков, прочее. Все мероприятия следует проводить в установленном законом порядке.